天风证券：地产板块调整充分政策释放友好信号板块逐步走出反弹走势全球信息

来源：智通财经 2023-06-16 14:23:05

智通财经APP获悉，天风证券发布研究报告称，当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1)板块调整至相对低位，2)政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3)地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。

(资料图片仅供参考)

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天风证券主要观点如下：

5月销售增速回落，但表现好于预期

1)销售金额：1-5月销售金额同比+8.4%，增速较1-4月回落0.4pct;5月单月销售金额同比+6.8%，增幅较4月收窄21.1pct。2)销售面积：1-5月销售面积同比-0.9%，增速较1-4月回落0.5pct;5月单月销售面积同比-3.0%，增速较4月收窄8.4pct。

分析原因，该行认为增速走弱可能并不代表地产内生需求真实的下滑。一方面，增速指标可能受到一些扰动因素影响，如1)地产需求在季度之间的挪移的影响;2)节假日影响;3)部分企业推盘节奏提前等。另一方面，疫后积压需求释放结束，房地产市场逐步进入常态化恢复运行态势，短期表现为销售增长中枢下移。结合国民经济综合统计司司长的表态，房地产市场总体平稳，还在缓慢恢复，该行认为需求下方仍然存在一定支撑。

展望6月，销售行情或仍较寡淡，但政策预期正同步升温。截止6月10日，该行监测的60城新房高频成交月度同比-13%，增速较5月仍在下滑(5月：同比+8%)，除去去年6月高基数影响外，基本面复苏动能减弱同样导致房企推货意愿相对薄弱。根据CRIC调研结果，供应弱势或对成交放量形成制约，故该行预计6月销售边际或仍将承压。但与此同时，市场对需求侧政策刺激预期也在同步抬升。近期已有积极信号释放，如降息为房贷利率继续下行打开空间。该行认为对地产需求侧配套政策的出台节奏、力度及兑现效果的判断应是下阶段的关注点，也将很大程度决定下半年地产基本面的走势。

多重因素影响，开发建设仍较低迷

1)开发投资：1-5月房地产开发投资累计完成额同比-7.2%，累计增速较1-4月下降1.0pct。5月单月开发投资同比-10.5%，增速较4月下滑3.3pct。2)新开工：1-5月房屋新开工面积累计同比-22.6%，累计增速较1-4月下降1.4pct;单月新开工面积同比-27.3%，较4月持平。3)施工：1-5月房屋施工面积累计同比-6.2%，累计增速较1-4月下降0.6pct;单月施工面积同比-41.2%，较4月下滑4.9pct;4)竣工：1-5月房屋竣工面积累计同比+19.6%，累计增速较1-4月上升0.8pct;单月竣工面积同比24.4%，较4月下降17.6pct。

5月房地产投资及开发建设指标均继续回落，去年行业拿地规模下滑对投资建设的影响仍在持续。开发投资单月同比降幅自年初以来首次突破双位数;开竣工均未能延续此前单月增速改善态势;施工单月降幅继续扩大;销售回落压力加剧了房企对后续市场担忧，故其对土地投资及开发进程推动均较保守。针对投资端后续趋势，该行维持此前判断：1)短期受销售复苏节奏牵制，开发投资、开工、施工端修复或仍较为弱势;2)下半年受益于上半年更高质量地块推出，开工、施工具备修复空间;3)保交楼”推动下竣工端韧性良好。若下半年有更多组合政策出台，该行认为涉及“保交楼”的增量政策出台的可能性也相对较高。

受外部融资需求拖累，到位资金降幅扩大

1-5月全国房地产开发企业到位资金同比-6.6%，较1-4月下降0.2pct。5月单月到位资金同比-7.4%，较4月下降10.8pct。

其中：1)销售回款：1-5月定金及预收款累计同比+4.4%，较1-4月上升0.4pct;5月单月同比+6.0%，较4月下降25.2pct。1-5月个人按揭贷款同比+6.5%，较1-4月上升4.0pct;5月单月同比+25.4%，较4月上升2.0pct。2)外部融资：1-5月国内贷款同比-10.5%，较1-4月下降0.5pct;5月单月同比-13.4%，较4月下降1.7pct;1-5月自筹资金同比-21.6%，较1-4月下降2.2pct;5月单月同比-29.2%，较4月下降4.8pct。

5月，房地产开发企业到位资金累计同比降幅扩大，主要受外部融资分项拖累。分融资渠道看，与销售回款相关相关的定金及预收款、个人按揭贷款，累计同比均在继续改善;其中，定金及预收款单月同比增幅回落明显(收窄25pct)，与单月销售金额表现基本一致(收窄21pct)，影响到位资金增速。外部融资端，国内贷款与自筹资金累计同比降幅呈扩大趋势，国内贷款单月同比降幅最大，主要或受销售及土地市场走弱，外部融资需求减少影响，房企当前更注重倚赖内生现金流。整体来看，该行认为需求端政策适当靠前发力的必要性或已具备，以推动销售企稳来增强房企信心，进而拉动其投融资需求的回升。

风险提示：地产销售、竣工表现不及预期;开发投资、新开工、施工等指标恢复不及预期;因城施策力度不及预期。

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